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Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Verwalter von Wohnungseigentum

Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Verwalter von Wohnungseigentum vom 17.10.2017 (BGBl. I S. 3562)

Ein Überblick erstellt von Sabine Weidtmann-Neuer

Einführung

Im Koalitionsvertrag 2013 des Bundes von CDU, CSU und SPD „Deutschlands Zukunft gestalten“ (S. 81) wurde vereinbart, dass für Maklerleistungen einheitliche klare bundeseinheitliche Rahmenbedingungen und eine Qualitätssicherung erreicht werden soll. Dazu ist beabsichtigt, für Immobilienmakler über die bestehende Erlaubnispflicht hinaus berufliche Mindestanforderungen und eine Pflichtversicherung einzuführen. Ähnliches soll für die bislang erlaubnisfreien Wohnungsverwalter erfolgen.

Parlamentarisches Verfahren

Während der dem Bundesrat vorgelegte Gesetzentwurf der Bundesregierung (vgl. Bundesrats-Drucksache 496/16) lediglich für Wohnungseigentumsverwalter im Sinne des Wohneigentumsgesetzes eine (neue) Erlaubnispflicht mit Sachkundenachweis und Berufshaftpflichtversicherung vorsieht und für Immobilienmakler einen Sachkundenachweis verlangt, hat dies der Bundestag geändert (vgl. Bundestags-Drucksache 18/12831). Denn nun sind ganz allgemein Wohnimmobilienverwalter – also auch solche, die sich mit der Vermietung von Wohnräumen befassen – von der Erlaubnispflicht nebst beruflichen Qualitätsstandards sowie Versicherungspflicht betroffen. Außerdem wurde durch den Bundestag statt des auch für andere erlaubnispflichtige Gewerbe in der Gewerbeordnung (GewO) üblichen Sachkundenachweises der Industrie- und Handelskammer (etwa in § 34a Abs. 1 Nr. 3, § 34d Abs. 2 Nr. 4, § 34f Abs. 2 Nr. 4, § 34i Abs. 2 Nr. 4 GewO) ein so genannter Weiterbildungsnachweis sowohl für Immobilienmakler als auch für Wohnimmobilienverwalter eingeführt.

Änderungen der GewO

seit 24.10.2017 in Kraft getreten (Art. 2 Abs. 1 o. g. Einführungsgesetz)

Der durch das vorbezeichnete Gesetz neu gefasste § 34c Abs. 3 Satz 1 GewO ermächtigt das Bundeswirtschaftsressort zum Erlass einer Rechtsverordnung für die nach § 34c GewO betroffenen Gewerbearten des

  • Immobilienmaklers,
  • Darlehensvermittlers (ohne Immobiliardarlehensvermittler, siehe hierzu § 34i GewO),
  • Bauträgers,
  • Baubetreuers und
  • ab 01.08.2018 neu geregelten Wohnimmobilienverwalters.

Die bereits geltende Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) darf das Bundeswirtschaftsministerium mit Zustimmung des Bundesrates anpassen bzw. folgende Inhalte festlegen:

1.  Ausgestaltung des Umfangs der Verpflichtungen der Gewerbetreibenden nach § 34c Abs. 1 GewO bei der Ausübung seines Gewerbes, vor allem bestimmte Sicherungspflichten, wenn Vermögenswerte des Auftragsgebers erhalten oder verwendet werden, sowie Buchführungspflichten,

2.         Umfang und inhaltlichen Anforderungen an die Berufshaftpflichtversicherung für Wohnimmobilienverwalter sowie

3.  Anforderungen an die Weiterbildungsverpflichtung für Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter und für deren einschlägig beschäftigtes Personal.

Damit kann der Verordnungsgeber bis zum Inkrafttreten der neuen Erlaubnispflicht für die Wohnimmobilienverwalter bzw. den geänderten Rahmenbedingungen für Immobilienmakler die zuvor genannten Einzelheiten für die Gewerbeausübung normieren.

Inkrafttreten ab 01.08.2018 (Art. 2 Abs. 2 o. g. Einführungsgesetz)

Die Tätigkeit als Wohnimmobilienverwalter, dessen Legaldefinition sich zukünftig in § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO (= das gemeinschaftliche Eigentum von Wohnungseigentümern im Sinne des § 1 Absatz 2, 3, 5 und 6 Wohnungseigentumsgesetz oder für Dritte Mietverhältnisse über Wohnräume im Sinne des § 549 Bürgerliches Gesetzbuch verwaltet) befindet, wird erlaubnispflichtig. Neben den bereits derzeit geregelten Voraussetzungen (gewerberechtliche Zuverlässigkeit nebst geordneter Vermögensverhältnisse) für die gegenwärtig von § 34c Abs. 1 Satz 1 GewO umfassten Gewerbearten muss der Wohnimmobilienverwalter eine Berufshaftpflichtversicherung nachweisen. Darüber hinaus trifft sowohl den Wohnimmobilienverwalter als auch den Immobilienmakler eine Weiterbildungsverpflichtung, ggf. für sich selbst, aber ebenso für das mit der erlaubnispflichtigen Tätigkeit betraute Personal. Diese Pflicht bedeutet, dass sich jede betroffene Person innerhalb von drei Jahren 20 Stunden fortbilden muss.

Die im neuen § 161 GewO statuierte Vorschrift schafft für Wohnimmobilienverwalter einen Übergang, so dass die bereits vor Inkrafttreten – also 01.08.2018 – einschlägig tätigen Wohnimmobilienverwalter die entsprechende Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO erst bis zum 01.03.2019 beantragen müssen. Auch die zuständigen Erlaubnisbehörden können sich auf ihre neue Aufgabe vorbereiten.

Kritische Anmerkung

Ob die neue Erlaubnispflicht für Wohnimmobilienverwalter sowie die erweiterten Erlaubnisvoraussetzungen für Immobilienmakler, die als Berufszulassungsregelungen einzuordnen sind, im Hinblick auf Art. 12 Grundgesetz – Berufs(ausübungs)freiheit – verfassungsrechtlich unbedenklich sind, ist zumindest zu hinterfragen. Denn der Gesetzgeber hat keine konkreten Missstände benannt und der Nationale Normenkontrollrat bezweifelt in seiner Stellungnahme dezidiert die Notwendigkeit der Regelungen (vgl. Bundestags-Drucksache 18/10190 Seite 20 ff.), was durch die Erwiderung der Bundesregierung (vgl. Bundestags-Drucksache 18/10190 Seite 24) eher nicht entkräftet werden konnte.